【メモ】不動産所得は不労所得ではない！？

お仕事整形外科医です。

不動産営業のお電話勧誘はいまだに医師を対象としたものが多く存在しています。

電話をすぐに切ってしまう人間からすると、「本当に契約している医師がいるのか？」と、信じられないかもしれませんが、なかにはあの電話に騙されて不動産投資を始めてしまう情弱な先生方がおられるようです。

100人電話して1人でもかかれば儲けもんだもんなwwww

以前からも解説していますが、復習だと思ってください

この記事のまとめ

マンションは節税にならない
凡人が不動産を不労所得にすると、ハイリスク・ローリターン
不動産投資の最大のメリットはレバレッジ？

マンションは節税にならないってよ

マンション屋に混ざって営業をかけてくるのが、節税のお手伝い電話です。（本当に税理士事務所の営業かも不確か・・。）

端的にいうと、マンション含む不動産は、かならずしも「節税」にはなりません。<br />

不動産投資が給与所得が大きい医師にとって、税制面で有利という側面はあります。

その理由は、不動産で出た損失を給与所得とぶつけて損益計算ができるという点です。

給与所得が多くて、大した節税方法もなく、課税所得が大きくなりやすい勤務医は、不動産所得の損失の受け皿にできる「クッション」が大きいと言えます。

それを節税と銘打ったのがマンション屋さんです。

しかし、損は損でしかなく、結局のところ最終的な手残りである、可処分所得（手元に残って自由に使える金だと思ってください）は減少しています。

この辺を突っつくとマンション屋は、「支払いが終わった頃には不動産という資産が残る！！」と言い張ります。

しかし、支払いが終了する頃には物件は古くなりますし、そもそも支払っている段階で損が出る、つまり入居者のいない不人気物件が支払い終了後に素晴らしい値段に跳ね上がっている可能性はかなり低く、運任せな部分が大きいようにも感じます。

そもそも、人口が減少していく日本で20年後に値上がりしている物件を見つけることができる人は一握りの猛者です。

マンション営業マンもそれほど知識を持ち合わせているわけでもなく、どうもマニュアル通りに話しているようで、突っ込むとボロが出てくるという話も聞いたことがあります。

この辺については、こちらの記事も参照ください。

2020年4月1日【謎】マンション屋のいう「節税」
結局、節税ではなく損失なんです。

凡人勤務医にできる節税は、ふるさと納税と保険料控除くらいと考えた方が無難です。

ちなみに、猛者たちは不動産所得を増やし、さらに法人を利用したり、相続税対策に生前贈与をおこなったりなどしていますが、私のような凡人向けではありません。

不動産は不労所得じゃないんだってよ

不動産が不労所得！と主張するマンション屋さんもおられます。

しかし、不労所得は本来、自分の手をほぼ加えなくても得られるお金を意味します。

不動産の場合、ただ物件を所有していればいいわけではなく、入居・退去手続き・管理・客付・清掃・リフォームなどの仕事があります。

不労所得にするためには、これらの仕事を全て「委託」にして、マージンをガンガン吸い取られながら始めて可能となります。

すると、大家医師の手元に最終的にのこるお金はほんの一握りとなり、「お金の借入」や「空室」などの不動産リスクに見合うだけのお金は残りません。

では、収益を増やすにはどうするか？

もっとたくさんの物件を購入するしかないのです。

規模を拡大する、つまりレベレッジを大きく活用し、借りまくって物件を保有し所得を増やすという方法です。

これは、上手にやれる猛者たちはいいのですが、凡人は銀行からの借入をしすぎて、自分のため（自宅購入や開業時など）にお金借りようとしてらできなくなってる！なんてことに繋がりかねません。

「外部委託している部分を自分でやり、吸い上げられるマージンを減らして手残りを増やす」という考えもありますが、これでは、不労所得ではなくなります。

私のような凡人は医者の仕事と、不動産の仕事を同時にやれるようなバイタリティはありませんし、それで医療が「おろそか」なんて本末転倒です。

不動産投資の最大のメリットはレバレッジだってよ

そもそも、私が勝手に、先生と仰ぐ（非公式）、リベラルアーツ大学両の学長は、不動産は「株式投資などの本当の不労所得を得るために、投下できる資産を拡大するための手段」として捉えておられ、不動産を不労所得と考えている節はなさそうです。

これは、銀行借入などでレベレッジをかけないと自己資産を増やせない「一般サラリーマン向け」の手法です。（株式投資に銀行借入はできませんからね）

それに比べて医師はもともと株式投資に投下できる余剰資産を十分に生み出すことができます。

この点において、あえて、日本で不動産をやるのはリスクの方が大きいとも考えられます。

また、1代で100億円ほどの資産を築き上げた伝説の投資家cis氏と与沢翼氏も、不動産は罰ゲームとすら言っています。

不動産は罰ゲームで間違いない。
株や社債ならクリック一発で売れる。
保管料も維持費もかからないしね。
株は成長したらいつまでも新品だけど不動産は買った瞬間から経年劣化が始まる。
株は利益剰余でブックバリューが育つが、不動産には過去の稼ぎが加算されない。つまりブックバリューがない。おつ
— 与沢翼(TSUBASA YOZAWA) (@tsubasa_yozawa) October 10, 2019