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【私見】マンション投資は、生命保険の変わりにならないと思う理由

お仕事整形外科医です。


最近、マンション投資イケイケ界隈で、「マンション投資は生命保険の代わりになるから最高!」「生命保険なんて解約して、マンションに切り替えや!」という声が聞かれます。


以前から、「マンション大好き人間の中に、マンション業者が潜んでいるんじゃねーの?」と自分勝手に、嘘のような疑いをかけています。


そもそも、マンション投資を進めてくる人で、マンション業者でない人間の中には、紹介した人がマンション契約をすれば、紹介料として業者からいくらかキックバックがあるというような、”ネズミ講”のような印象を受ける噂もきかれます。(あくまで噂かもしれませんが)


以前、相続のことを勉強した際に記事を書きました。
【勉強】相続のことは、事前に知るべき理由

今回はこの点も含めて、個人的な見解をお示ししたいと思います。






なぜ、マンション屋はマンションは生命保険の代わりになると言うのか?

マンション屋がこんなことを言い出したのかというと、

  1. ローン組むときに団信保険に入れば、もし死亡した際に返済がなくなりマンションが手に入る
  2. マンションは、不労所得を生み出す
  3. マンションは売れば、お金になる

と、行ったところでしょうか?


まずは、1について考えます。


確かに、マンション購入の際に団信保険に入れば、死亡した際に残りのローンは免除となり実質不動産が残ることになります。


そういった意味で、「死亡した際の資産として利用する」という考え方だと思います。


しかし、注意点がいくつかあります。


一つは、相続の問題です。

マンションと相続の問題

例えば、夫婦と2人の成人した子供の家庭で、夫がマンションを所有していて団信保険に入りローンを組んでいたケースで、不幸にも夫が死亡した場合を考えます。


ローンはなくなり、マンションが残りました。


死亡すると夫の銀行口座は凍結されます。


もし、妻が働いていなくて、夫の銀行口座で固定費を捻出し生活していた場合には、凍結解除まで、夫の葬儀代や当面の生活費が捻出できず困窮します。頼りにしていたマンションもすぐに現金化できないため直近では頼りになりません。


また、マンションには相続税が発生します。


その当時のマンション価値に応じた相続税が発生するため、不動産調査が必要になります。


さらに、不動産は相続において、分けられない資産としての代表格です。 子供2人ともめる可能性があります。


もめないように、マンションを売却し現金化して分けるという方法もありますが、相続税の納付は相続が発生してから10ヶ月以内に済ませる必要があります。


超人気物件であれば、話は別ですが、マンションが「負」動産であった場合、売却までの時間的な制限があると安く買い叩かれてしまう可能性もあります。


つまり、不動産を生命保険の代わりとした場合、誰に、どれだけ残せるかはっきりしないのです。


まとめますと、マンションを生命保険の代わりとする問題点は、

  • 相続分割の問題
  • 相続税の問題
  • 流動性の悪さからの、短期資金不足の問題

が挙げられます。


いくつかは、事前に対応可能な部分もあるため(妻の口座にも貯金を入れておいて短期の資金不足を補うなど)備えておくことが重要です。

もしもの時の、保険のメリット

逆に、マンション屋さんから批判の的になる、保険の立場から考えます。


生命保険は、受取人を指名しているため、分割協議の必要はありません。


また、受取人の資産であるため、相続税の対象ではありません。


生命保険は、原則として死亡後早期に支払いが行われます。


これだけ聞くと最低限、マンションが生命保険の「代わり」にはならない事はわかっていただけるのではないかと思います。



2,3はまとめてお話しします。

流動性の問題

2について。


先ほどもお話ししましたが、マンションは人気物件か?・不人気物件か?で大きく収益が異なります。


稼ぎのある医師夫がマンション経営をしている場合には、空室が出て損が出ても、損失計上して所得からの相殺が可能ですが、もし妻が収入がない場合にはそのまま赤字になり、家計を直撃します。


なので、不労所得としての期待は、物件によって大きく左右されます。


この点は、3についてもそうですが、不人気物件では流動性が極端に低く、現金化に苦労することも考えられます。


マンション投資は、人気物件か?・不人気物件か?により、不動産収入となるか?・「負」動産損失となるか?は随分変わるという、「リスク」を考慮するべきです。


「お金の価値自体が変わるので、保険に入っていても同じだ!」「インフレになると保険は弱い!」という、マンション屋の声も聞こえてきますが、インフレになると一般的には金利も上がるといわれています。


マンションをローンで購入した場合、通常ですと金利は最長でも10年固定が一般的です。(たまに、裏技でフラット35を投資用マンションに利用している人もいるようですが、そもそもグレーなのでここでは話に挙げません)


その後は、借り直しによる金利変動が生じます。


すると、毎月の返済額が変わってくるため、「負」動産であった場合には、家計がよりぼろぼろになるという連鎖が生じます。


この手のリスクは、返済が終わった不動産ならヘッジしやすいですが、目下返済中の不動産ではヘッジが難しくなるケースもあります。

まとめ

人生の大きな買い物は、「車」・「家」・「保険」と言われています。


マンション屋は、作って売ってを繰り返さないと売り上げを維持し、企業として成長できないため、どうしても作らざるを得ないし、売らざるを得ません。


マンション全力投資を勧めてくる人たちは、他の高額な買い物に資金を割かれると、余力がなくなりマンションを購入できなくなるため、「保険の代わりに!」「持ち家は悪!」など、いろんな話を持ちかけます。


本当に、自分が納得でき、自分の手元で管理可能なものであればいいのですが、もしそうでない場合にはカモであることを念頭におくべきかもしれません。








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